درآمدي بر هزينه‌هاي ساختمان
هزينه‌هاي ساختمان به دو بخش اختصاصي و مشترك قابل تفكيك است. هزينه‌هاي اختصاصي به عهدة مالك يا مستأجر (استفاده كننده) اختصاصي هر يك از واحدهاست و از دايرة شمول بحث خارج است. اما هزينه‌هاي مشترك بر عهدة كلية مالكين و مستأجرين (استفاده كنندگان) آپارتمانهاست.
تعريف هزينه‌هاي مشترك با تعيين منابع درآمد ساختمان و تصويب آن توسط مجمع عمومي، مدير (هيأت مديره)، وجوه حاصله را صرف اداره ساختمان مي كند. قانونگذار در ماده بيست و پنج آيين نامه اجرايي به تعريف هزينه‌هاي مشترك پرداخته است، اما در واقع اين ماده موارد مصرف هزينه‌هاي مشترك را تعيين نموده است. بر اساس ماده بيست و پنج آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها، هزينه‌هاي مشترك عبارت است از:
الف. هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگاهداري عادي ساختمان و تأسيسات و تجهيزات
ب. هزينه‌هاي اداري حق الزحمه مدير يا مديران. بر اين موارد، حق بيمة ساختمان را نيز بايد افزود.
ج. استفاده، حفظ و نگاهداري ساختمان انرژيهاي گوناگون گرمايشي و سرمايشي، برق مشترك راهروها، راه پله‌ها، حياط و پاركينگ، از جمله مواردي است كه به طور مشترك مورد استفاده مالكين قرار ميگيرد و قسمتي از درآمد ساختمان براي اين نوع هزينه‌ها تخصيص مييابد. همچنين بخشي از درآمدها صرف نگاهداري تأسيسات حرارتي و برودتي، تعمير تأسيسات آب و برق و ... ميشود. قسمتي از درآمدها نيز براي نگاهداري ساختمان، آسفالت پشت بام، تعمير ديوارها و پله‌ها و تزئينات قسمتهاي مشترك هزينه ميشود.
د. پرداخت حق بيمه، هزينه‌هاي اداري و حق الزحمة مديران به موجب قانون، مدير (هيأت مديره) مكلف است بخشي از درآمد ساختمان را صرف بيمه ساختمان در برابر آتش سوزي نمايد، همچنين در ساختمانهاي بزرگ كه ادارة آنها مستلزم تشكيلات گسترده است و از برخي افراد جهت انجام امور اداري استفاده ميشود، پرداخت حقوق پرسنل اداري موجب تحميل هزينه‌هايي بر ساختمان ميشود.
حق الزحمة مدير (هيأت مديره) نيز از جمله هزينه‌هايي است كه بايد از محل درآمد ساختمان پرداخت شود.
تعيين هزينه‌هاي مشترك با مطالعة موارد قانون تملك آپارتمانها و آيين نامة اجرايي آن، دو روش عمده جهت تعيين سهم مالكين از هزينه‌هاي مشترك ميتوان استنباط نمود:
الف. روش قراردادي
ب. روش قانوني مجامع عمومي
در انتخاب هر يك از اين دو شيوه آزادي عمل داشته و مي توانند به يكي از دو طريق فوق عمل نمايند و در صورت انتخاب هر يك از اين دو روش بايد به تعهدات ناشي از آن ملتزم شوند.
الف. روش قراردادي مالكين
آپارتمانها مي توانند با انعقاد قرارداد، سهم خود از هزينه‌هاي مشترك را تعيين كنند. اين قرارداد در صورتي كه به تصويب اكثريت مالكين برسد معتبر و لازم الاجرا است. زيرا وفق ماده ده قانون مدني، قراردادهاي خصوصي كه در چارچوب قانون تدوين شده باشد، براي طرفين آن لازم الاجرا هستند. مراد از اكثريت مالكين، در صورتي كه حد نصاب لازم براي انعقاد قراردادها پيش بيني نشده باشد، اكثريت آراي مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي را مالك باشند (ر.ك: ماده شش قانون تملك آپارتمان)
ب. روش قانوني
بر اساس ماده چهار قانون تملك آپارتمان كه مقرر مي دارد: «حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمت هاي اختصاصي از مخارج قسمت هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد...» تعيين سهم مالكين از هزينه‌هاي مشترك به دو قسمت تقسيم ميشود: هزينه‌هاي نسبي، هزينه‌هاي ثابت. هزينه‌هاي نسبي به آن دسته از هزينه‌ها اطلاق ميگردد كه به لحاظ ارتباط مستقيم با مساحت اختصاصي هر يك از واحدها متناسب با زيربناي اختصاصي تعيين و دريافت ميشود. به عنوان مثال: هزينه‌هاي گازوئيل، آب، آسفالت پشت بام و حق بيمه از جمله مصاديق هزينه‌هاي نسبي هستند كه متناسب با زيربناي اختصاصي هر واحد تعيين و دريافت ميشود. هزينه‌هاي ثابت به آن دسته از هزينه‌ها اطلاق ميگردد كه به لحاظ عدم ارتباط با مساحت زيربنا، به نحو مساوي تقسيم ميشود. به عنوان نمونه، هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، باغبان، متصدي آسانسور، هزينة نگاهداري تأسيسات، تزئينات قسمتهاي مشترك از جمله هزينه‌هاي ثابت هستند كه صرفنظر از زيربناي اختصاصي واحدها، به طور مساوي تعيين و دريافت ميشود.
منبع: مسائل حقوقي آپارتمانها، زهرا تقيلو. انتشارات پرتو خورشيد، ۱۳۸۴