مشاوره در مورد شارژ ساختمان یا هزینه نگهداری
سؤالی در مورد حقوق و مقررات آپارتمان
من مدیر یک ساختمان 6 طبقه 12 واحدی هستم اخیراً به دلیل کاهش فشار آب اهالی ساختمان تصمیم به نصب پمپ آب دارند سؤال من اینست که هزینه نصب و راه اندازی پمپ آب شامل حال واحدهای همکف که مشکل فشار آب ندارند می‌شود یا نه؟
پاسخ: ماده 4 آیین نامه اجرایی در بند ب، تأسیسات مشترک ساختمان را با ذکر عبارات از قبیل و غیره به طور تمثیلی نه حصری به شرح زیر برمی‌شمارد: چاه آب، پمپ آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، تابلوهای برق، کنتورها (اعم از کنتور آب، برق و گاز)، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، لوله‌ها، گذرگاه‌های زباله و محل جمع آوری زباله. سؤال شما به این شکل است که هزینه پمپ آب، به این دلیل که آپارتمانی در طبقه اول قرار دارد، بر او تحمیل می‌شود یا خیر؟ باید گفت که مالک طبقه اول به هیچ وجه نمی‌تواند از پرداخت هزینه نصب پمپ آب خودداری کند. زیرا اولاً هزینه نصب پمپ نباید به طور مجزا و مستقل، از تک تک واحدها دریافت شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود. ثانیاً، پمپ یا هر تأسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده جزو منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن‌ها بر عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تأسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آن‌ها مورد استفاده دیگر نباشد. همان طور که اشاره شد این بخش از ساختمان جزء قسمت‌های مشترک است و بنا بر قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نه الزامی است. البته مالک مورد نظر اگر بتواند ادعای خود مبنی بر مناسب بودن فشار آب در طبقات بالاتر را اثبات کند، می‌تواند از پرداخت هزینه مورد نظر سر باز زند. (که آن خود مقوله‌ای جداگانه و غیر مرتبط با سؤال است.)
- سؤال: آپارتمان‌های با متراژ یکسان ولی با تعداد ساکنین متفاوت از یک تا پنج نفر آیا باید شارژ یکسان پرداخت نمایند؟ و با توجه به حذف یارانه و افزایش نرخ آب و برق و گاز و اینکه اکثریت سه نفر به بالا هستند و به نفعشان نیست که با این مورد موافق باشند آیا قانونی برای حمایت تک نفره ها وجود دارد یا باید بسوزیم و بسازیم؟ در آپارتمان ما هیئت مدیره فقط شارژ تحویل می‌گیرد و با عدم مسئولیت پذیری و سوء مدیریت باعث ایجاد اختلاف و دشمنی بین ساکنین شده است و چون کسی حاضر به قبول این مسئولیت به دلیل بی فرهنگی اکثریت ساکنین آن نیست تعدادی از ساکنین سود جو با قبول این مهم بدون در نظر گرفتن رضایت ساکنین نظرات خود را تحمیل می‌کنند و در برابر اعتراضات جوابگو نمی‌باشند. آیا قانونی برای حمایت ما وضع شده است ای کاش از سوی دولت خدمت گذار فرمی برای نظر سنجی از ساکنین آپارتمان‌ها تهیه و توزیع می‌شد و بر اساس آن به مشکلات آپارتمان نشینی رسیدگی می‌شد تا زمانی که مردم فرهنگ آپارتمان نشینی را کسب و رعایت کنند آیا امیدی هست؟
پاسخ: با توجه به سؤال شما مبنی بر اعتراض به نحوه تقسیم شارژ در آپارتمانتان، باید به عرض برسانیم که 2 راه برای تقسیم شارژ در آپارتمان‌ها وجود دارد، ابتدا این دو را در اینجا بخوانید. همان طور که مطالعه فرمودید تمام موارد و راه‌های فوق در صورتی است که به تصویب مجمع عمومی ساختمان رسیده باشد و سپس اجرایی خواهد شد. اما در مورد اعتراض شما به سهمتان از هزینه‌های عمومی آپارتمان، باید دانست که اعتراض به کلیت هزینه‌های عمومی در ساختمان امکان‌پذیر نمی‌باشد. مالک معترض فقط می‌تواند به سهم خود از هزینه‌های مشترک در دادگاه اعتراض کند، اما نمی‌تواند به آنچه از ناحیه مجمع عمومی ساختمان به عنوان بودجه ساختمان، به تصویب رسیده در هیچ مرجعی اعتراض کند. زیرا این بودجه در مجمع عمومی تصویب شده و هیچ دادگاهی صلاحیت رسیدگی به آن را ندارد. در مورد مشکلات مربوط به مدیریت؛ مجمع عمومی ساختمان باید در مورد آن تصمیم گیری لازم را انجام بدهد و نسبت به تعویض و پایان کار مدیران ساختمان تصمیم بگیرد. اما در مورد آن راهکار دولتی که فرموده بودید، به نظر ما درست نیست که پای دولت را به حیطه شخصی زندگی مردم، حیطه‌ای که خود قادر به حل آن هستند باز کنیم.
سؤال: آپارتمان ما 6 واحد است . 5 واحد برای مرمت و بازسازی ساختمان توافق داریم . اما یک واحد.همکاری نمی‌کند . آیا قوانین آپارتمان نشینی برای چنین مشکلی قانونی دارد؟
پاسخ: در ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها که در مورد بازسازی و مرمت ساختمان است، تفاوتی ندارد که اکثریت مخالف بازسازی ساختمان باشند یا اقلیت. بهر حال، حتی یک نفر از مالکان هم موافق باشد باید ساختمان بازسازی شود. در این صورت موافق و یا موافقان بازسازی ساختمان، می‌توانند مخالفان را از طریق دادگاه ملزم به بازسازی نمایند. منتها مشکل اینجاست که در صورت محکومیت مخالفان از سوی دادگاه، موافقان ناچارند هزینه احداث تمامیت ساختمان را رأساً پرداخته و آن را طبق صورت مجلس تفکیکی بازسازی و سپس هزینه‌های خود را از مخالفان مطالبه کنند. در صورت عدم پرداخت، موافقان می‌توانند نسبت به طلب خویش از محل بازداشت آپارتمان آنان، مطالبات خود را وصول نمایند. پیشنهاد می‌کنیم قبل از انجام هر عمل و یا تصمیمی با یک دفتر حقوقی با جزئیات مشورت کنید.
سؤال: حدود 1 سال است که آپارتمان خود را موقتاً تخلیه کرده‌ایم و هیچ گونه مصرفی از قبیل آسانسور برق و آب نداشتیم. سؤال من این است که آیا در این مدت که ما در آن واحد نبودیم و آنجا خالی بوده شارژ ماهیانه به ما تعلق می‌گیرد یا خیر
پاسخ: سؤال شما در مورد عدم استفاده از ساختمان به مدت یک سال است. در قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد نظر مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. بدیهی است هزینه‌هایی که به عنوان هزینه‌های جاری معروف هستن؛ مانند برق و آب نباید از جانب شما پرداخت گردد. ولی هزینه‌های مشترک که به اورشارژ (شارژ مالکین) معروف هستند باید پرداخت گردند. این موارد شامل هزینه‌هایی مانند اضافه کردن تأسیسات، تعمیرات تأسیسات، رنگ آمیزی و ... می‌شود.
سؤال: ما طبقه همکف یک آپارتمان 6 طبقه ساکنیم آسانسور هیچ استفاده برای ما ندارد می‌خواستم بدونم هزینه ماهانه تعمیرات آسانسور که مبلغ زیادی هم می شه شامل حال ما هم می‌شود یا نه؟
پاسخ: این سؤال را به دو صورت می‌توان پاسخ داد: 1- اگر هزینه‌های آسانسور در شارژ به صورت سرفصلی جدا آورده نشده باشد: مالک طبقه اول به هیچ عنوان نمی‌تواند از پرداخت هزینه‌های تعمیر آسانسور خودداری کند ولو اینکه از آسانسور استفاده ننماید. زیرا اولاً هزینه تعمیر آسانسور نباید به طور مجزا و مستقل، از تک‌تک واحدها اخذ شود بلکه از محل صندوق ساختمان باید پرداخت شود. ثانیاً، آسانسور و یا هر تأسیسات دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه گردیده، جزو منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن‌ها به عهده مدیر ساختمان است. بعضی از تأسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحدها و پاره‌ای از آن‌ها مورد استفاده بعضی دیگر نباشد. همچنان که قسمت آخر ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: «پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.» 2- امکان دارد هزینه‌های آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینه‌های ساختمان باشد: که در این صورت ساکنین در مجمع عمومی می‌توانند فرمول و یا روش خاصی برای تقسیم هزینه‌های آسانسور تعیین کنند که فقط بر اساس این تصمیم هیئت مدیره است که می‌توان طبقه را در میزان شارژ هزینه‌های آسانسور دخیل کرد.
سؤال: مشکلی در آپارتمان ما پیدا شده که برای حل آن از شما کمک می‌خواهیم. ما در آپارتمانی شش واحده و جنوبی زندگی می‌کنیم. دو واحد از این آپارتمان‌ها متعلق به ما و الباقی برای 4 مالک دیگر است. از این 4 واحد دو مالک خانه خود را اجاره داده و دو مالک دیگر در آپارتمان خود سکونت دارند. آپارتمان ما سه حق پارکینگ دارد که دو تای آن برای دو واحد ما و یک سهم آن در اختیار یکی از مستاجرین است. تا ماه اخیر ما هر دو پارکینگ خود را به دو مالک مستقر در آپارتمان اجاره داده بودیم ولی به دلیل اختلافات به وجود آمده از یکی از مالکین تقاضا کردیم که دیگر تمایلی به اجاره پارکینگ به ایشان را نداریم و خودمان می‌خواهیم از آن استفاده کنیم. اما مالک مذکور می‌گوید که می‌تواند ماشینش را در حیاط ساختمان که جزء مشاعات ساختمان است پارک نماید. حیاط ساختمان حدود 40 متر است. این مالک می‌گوید که سهم او از مشاعات حیاط حدود 6 متر است و می‌تواند ماشین پرایدش را در آن 6 متر جای دهد، در حالی که در حیاط بیشتر از دو ماشین جا نمی‌گیرد. آیا او حق دارد از مشاعات ساختمان به عنوان پارکینگ خود استفاده کند؟ آیا ما می‌توانیم در پارکینگ را قفل زده و کلید آن را فقط به کسانی که حق استفاده از پارکینگ را دارند بدهیم؟ آیا قوانینی در این رابطه وجود دارد؟ گفته می‌شود درب پارکینگ متعلق به پارکینگ داران است و تمامی مخارج آن نیز بر عهده آن‌ها می‌باشد؛ آیا این گفته صحت دارد؟
پاسخ: در جواب به بخش اول سؤال که مربوط به پارک ماشین در قسمت مشاع ساختمان(حیاط) است، طبق ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر در قسمت‌های مشترک ممنوع است. مالک یا استفاده کننده‌ای که اشیاء و لوازم خود را در قسمت‌های مشترک قرار داده باید آن لوازم (از جمله ماشین) را از قسمت‌های مشترک بردارد. هرگاه آن‌ها را از آن قسمت‌ها ازاله نکند، مدیر ساختمان به مالک آن، تذکر می‌دهد تا نسبت به ازاله آن اقدام کند. چنانچه اعتنا نکرد با ارسال اظهار نامه خواستار ازاله آن از قسمت مزبور می‌گردد. در صورتی که پس از ارسال اظهار نامه، وسایل و یا ماشین خود را برداشت، فقط هزینه ارسال اظهار نامه به حساب بدهکاری او منظور و مشکل حل می‌شود. وگرنه در صورت ابلاغ اظهارنامه و عدم اعتنا از سوی مالک مزبور مدیر ساختمان می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد: 1- تأمین دلیل 2- تقدیم دادخواست به دادگاه 3- شکایت به دادسرا برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر در مورد راهکارهای بالا با دفاتر حقوقی مشورت نمایید. در مورد قفل زدن به در پارکینگ؛ به علت اینکه در پارکینگ، جزء مشاعات ساختمان است این کار غیر قانونی است. در پارکینگ متعلق به کل ساختمان بوده و هزینه‌های آن هم مربوط به همه‌ی آپارتمان است. بنابراین اگر بر فرض قصد فروش درب آپارتمان باشد، تمام ساکنان از درآمد حاصله سهم خواهند داشت.