مقدمــه:

مسلماً برقراري نظم و مشخص شدن حقوق و وظايف متقابل در هر جمعي مستلزم تعريف دقيق مناسبات في­مابين و احترام به حقوق يكديگر مي­باشد. در مجتمع­هاي آپارتماني مجاورت واحدها، محلهاي مشاع، سلايق گوناگون و تقابل فرهنگهاي مختلف در صورت عدم رعايت مقرارتي خاص مي­تواند موجب گلايه و ناراحتي ساكنين را فراهم آورد. هرچند دوستي، برادري، سعه صدر و گذشت مهمترين اصل جهت ايجاد آرامش و صميميت در محيطهاي اجتماعي است؛ اما وضع قوانين نيز جهت شفاف شدن موضوعات الزامي است. اصلي­ترين قانون مصوب جهت رعايت نظم در مجتمع­هاي آپارتماني «قانون تملك آپارتمانها وآيين‌نامه اجرايي آن با اصلاحيه‌هاي بعدي مصوب 8/2/1347» مي­باشد كه منبعد اختصاراً قانون ناميده مي­شود.

فصل اول: مجمع عمومي

ماده 1- مجمع عمومي عالي­ترين نهاد تصميم گيري درخصوص ساختمان مي­باشد كه حدود وظايف و اختيارات آن توسط قانون و اين مقررات مشخص ميشود.

ماده 2- مجمع عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك بارتشكيل شود.رياست مجمع در هر سال با مدير ساختمان خواهد بود؛درصورت عزل و يا فوت مدير رياست مجمع در ابتداي جلسه به وسيله راي گيري مشخص خواهد شد.دونفر از اعضاء نيز در ابتداي جلسه به انتخاب مجمع به عنوان ناظر تعيين خواهند شد. تشكيل مجمع فوق العاده در هر زماني توسط مدير يا به درخواست حداقل سه نفر از مالكين ساختمان امكان­پذير خواهد بود. دعوت به جلسه به صورت مكتوب ، تلفني ، فكس يا پست الكترونيك و حداقل يك هفته پيش از تشكيل جلسه بايد به اطلاع مالكين رسانده شود.

ماده 3- براي رسميت مجمع حضور بيش از نصف مالكين يا نماينده آنان ضروري است. تبصره1 : در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد. هرگاه در اين جلسه هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي 15 روز بعد تجديد و تصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است. تبصره2: حضور دوستاني كه به عنوان مستاجر در واحدها سكونت دارند، در مجمع طبق قانون ضروري نيست لكن توصيه مي­شود حتي­الامكان اين دوستان جهت ارائه نظرات و پيشنهادات و آگاهي از مصوبات مجمع در جلسه حاضر شوند.

ماده4- كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده بايد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به مدير ارائه نمايد.

ماده5- هرگاه چند نفر مالك يك قسمت اختصاصي (واحد) باشند بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر را براي شركت در راي ­گيري مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند. تبصره 3: در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي شخصيت حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيت‌هاي حقوقي معرفي خواهد شد.

ماده6- مجمع عمومي داراي وظايف و اختيارات زير مي‌باشد: الف _ انتخاب مدير و رسيدگي به عملكرد وي. ب _ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان. ج _ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه. د _ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگهداري و تعمير بنا. ه _ تفويض اختيار به مدير به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان. و- تصويب و تغيير مقررات ساختمان در چارچوب قانون.

ماده7- مصوبات مجمع عمومي با آراء دوسوم مالكين حاضر در جلسه (با رعايت مفاد ماده 3) معتبر خواهد بود.

ماده 8- كليه تصميمات مجمع عمومي بايد در صورت جلسه نوشته شود و به وسيله مدير نگهداري شود.صورت جلسه توسط رئيس مجمع نوشته شده و بايد به امضاء رئيس و دو ناظر منتخب مجمع برسد.

ماده 9- تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده 6 قانون براي كليه مالكين و ساكنين الزام‌آور است. فصل دوم: مدير ساختمان

ماده 10- مدير ساختمان از ميان مالكيني كه در محل ساختمان سكونت دارند ، براي مدت يكسال و توسط مجمع عمومي انتخاب مي­شود. تبصره 4: انتخاب مجدد مدير بلامانع است اما توصيه مي­شود جهت مشاركت بيشتر شركاء، انتخاب مدير به صورت چرخشي ميان مالكين ساكن در ساختمان انجام شود.

ماده11- مدير،مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشد.

ماده 12- مدير امين شركاء بوده و نمي‌تواند فرد ديگري را در بلند مدت به جاي خود انتخاب نمايد. تبصره 5: درمواقعي كه مدير بيش از 3 روز در ساختمان حضور ندارد مي­تواند به صورت موقت با يكي از ساكنين هماهنگ نموده و وظايف و اختيارات خود را در آن مدت به وي تفويض نمايد.

ماده13- در صورت استعفاء، فوت، عزل و يا حجر مدير قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومي فوق‌العاده به منظور انتخاب جانشين تشكيل خواهد شد. مدير جهت استعفاء بايد جلسه مجمع را تشكيل داده و استعفاء خود را به مجمع ارائه نمايد.

ماده 14- مدير مكلّف است تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزي و زلزله و آسانسور را در برابر حوادث احتمالي بيمه نمايد.سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده 4 قانون به وسيله مدير و متناسب با متراژ هر واحدتعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده 15- مدير مكلّف است براي حفظ و نگهداري و همچنين تنظيف قسمت‌هاي مشترك و انجام ساير امور مورد نياز بنا، سرايدار در واحد سرايداري مستقر نمايد.وظايف و حقوق سرايدار بر اساس مفاد فصل چهارم اين مقررات خواهد بود.

ماده16-انعقاد قرارداد اجاره ، اخراج ،تنبيه و تشويق سرايدار دراختيار مدير بوده و سرايدار مكلّف به رعايت دستورات مدير خواهد بود. تبصره6: درصورت نارضايتي ساكنين از عملكرد و رفتار سرايدار مراتب بايد به اطلاع مدير ساختمان برسد و مدير مكلّف است نسبت به رسيدگي به موارد و اتخاذ تصميم مناسب اقدام نمايد.

ماده 17- حل اختلاف ساكنين صرفاً درچارچوب مواد مندرج در اين مقررات بر عهده مدير مي­باشد.

ماده 18- مدير مكلّف است نسبت به وصول شارژ ماهيانه (هزينه­ هاي مشترك) و هزينه­هاي مقطعي بر اساس تصويب مجمع اقدام نموده و درقبال دريافت هزينه­ها رسيد ارائه نمايد.

ماده 19- مدير مكّلف است صورت مخارج و درآمدهاي ساختمان را تنظيم و نگهداري نموده، درآمدها و مخارج مربوط به هر ماه را حداكثر تا پانزدهم ماه بعد بر روي تابلو اعلانات به اطلاع عموم برساند وتراز مالي مخارج و درآمدهاي سالانه (حتي المقدور با ارائه فاكتور) را در پايان سال در مجمع عمومي ارائه نمايد.

ماده 20- مدير مكلّف است جهت حفظ و نگهداري آسانسور با يك شركت معتبر قرارداد سالانه تعمير و نگهداري منعقد نمايد.

ماده 21- مدير مكّلف است جهت حفظ و نگهداري تاسيسات گرمايشي و برقي ساختمان در مواقع ضروري از خدمات تعميركاران ذي­صلاح استفاده نمايد.

ماده 22- مدير مكلّف است هر سال در مقاطع مناسب فصلي از طريق پيمانكار ذي­صلاح(ترجيحاً حقيقي) نسبت به ساماندهي باغچه­ها و فضاي سبز ساختمان اقدام نمايد.

ماده23- مدير مكّلف است نسبت به پرداخت قبوض آب، گاز و برق عمومي و دريافت هزينه­ هاي مربوطه بر طبق مقررات از ساكنين اقدام نمايد.همچنين خريداري اقلام مصرفي مشاعات ساختمان نظير روغن جهت روغن­كاري آسانسور، پودر شوينده جهت نظافت، لامپ، كليد و پريز مشاعات وغيره از محل درآمد شارژ ماهانه به عهده مدير است.

ماده24- وظايف مدير صرفاً محدود به موارد مندرج در اين مقررات و مصوبات مجمع خواهد بود.هريك از ساكنين و مالكين نيز به نوبه خود همكاري لازم جهت حفظ و نگهداري ساختمان ، اجراي مقررات و تعامل با مدير را خواهند داشت. تبصره 7: درصورت تصويب مجمع عمومي و جهت انجام اموري خاص و به صورت موقت، بخشي از وظايف مدير به شخص و يا اشخاصي معين قابل واگذاري خواهد بود. فصل سوم: شارژ (هزينه­هاي مشترك)

ماده 25- جهت پرداخت هزينه­هاي عمومي كه در اين فصل مشخص خواهد شد هر ساله مبلغي توسط مجمع عمومي تعيين مي­گردد.

ماده 26- كليه ساكنين مكلّف خواهند بود شارژ ماهيانه را بر اساس مصوبه مجمع حداكثر تا پانزدهم هر ماه مستقيماً يا توسط سرايدار به مدير ساختمان تحويل داده و رسيد دريافت نمايند. ماده 27- پرداخت شارژ مشمول تمامي واحدها خواهد بود و عدم سكونت در واحد دليلي بر عدم پرداخت شارژ نمي­باشد.

ماده 28- از محل شارژ ساختمان هزينه­هاي زير قابل پرداخت خواهد بود: الف- هزينه­هاي مرتبط با سرايدار بر اساس مصوبه مجمع. ب- هزينه برق عمومي. ج- هزينه آب. د- هزينه گاز بر اساس

ماده 29 مقررات. ه- هزينه تعميرات و نگهداري. و- هزينه گل­كاري و نگهداري باغچه­ها. ز- هزينه لوازم مصرفي نظير لامپ، مواد شوينده، تجهيزات نظافتي. ح- ساير هزينه­هاي ضروري به تشخيص مدير يا تصويب مجمع. ماده 29- هزينه گاز در ماههاي گرم سال كه راداياتورها بسته است از محل شارژ پرداخت شده و در ساير ماهها بر اساس فرمول زير به صورت جداگانه دريافت و پرداخت خواهد شد: هزينه گاز واحد= (كل هزينه گاز- هزينه آبونمان- هزينه عوارض شهرداري) × ضريب متراژ ضريب حضور= ميزان حضور در دوره تقسيم بر دوره قرائت كنتور ضريب متراژ= (متراژ واحد×ضريب حضور)تقسيم بر متراژ كل هزينه گازسوئيت سرايداري و جمع عوراض عمومي (آبونمان و عوارض شهرداري) به عهده شارژ مي باشد. واحدهايي كه در دوره مورد نظر در آپارتمان خود حضور نداشته و راداياتور خود را نيز بسته اند با اطلاع رساني به مدير از پرداخت هزينه گاز در دوره مذكور معاف خواهند بود.

ماده 30- چنانچه خسارتي به اموال عمومي ساختمان از جانب هر يك از ساكنين يا بستگان آنها وارد شود ، آن واحد شخصاً مكلّف به جبران خسارت بر اساس تصميم مديرخواهد بود.

ماده 31- چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد، مستأجر مي‌تواند از محل مال الاجاره هزينه‌هاي مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري مشترك (شارژ) به عهده استفاده كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند مدير مي‌تواند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده به مالك اصلي نيز مراجعه نمايد و مالك محق خواهد بود از محل وديعه نسبت به پرداخت شارژ اقدام نمايد.

ماده 32- هنگام تخليه ملك توسط مستاجر يا مالك برگه تسويه حساب شارژ واحدنيز بايد از مدير ساختمان اخذ گردد.

ماده 33- ازآنجاكه علاوه بر هزينه­هاي جاري برخي از هزينه­هاي عمراني و سرمايه­اي نيز از محل شارژ انجام مي­شود؛ نحوه تسويه حساب اين هزينه­ها في­مابين مالكين و مستاجرين برعهده ايشان بوده و مدير تعهدي در اين خصوص ندارد. فصل چهارم: سرايداري

ماده 34- با توجه به قرارگرفتن سوئيت سرايداري در طبقه منهاي يك ساختمان، به انتخاب مدير شخصي ذي صلاح بر اساس اين مقررات به عنوان مستاجر سوئيت مذكور انتخاب شده، با وي قرارداد اجاره تنظيم مي­شود. مابازاي اجاره ماهيانه،ايشان متعهد مي­گردد به عنوان سرايدار خدمات مصرّح در اين مقررات را انجام دهد.

ماده 35- صلاحيتهاي عمومي سرايدار به شرح زير است: الف-مرد، متاهل با حداكثر يك فرزند يا درصورت تجرّد بالاي 50 سال و كمتر از 60 سال سن. ب- عدم اعتياد به مواد مخدر و عدم استعمال دخانيات. ج- عدم سوء پيشينه كيفري. د- سلامت جسمي و رواني. ه- توانايي معرفي ضامن معتبر و ارائه چك بانكي جهت تضمين تخليه ملك.

ماده 36- وظايف سرايدار به شرح زير است: الف- نگهباني از ساختمان و مراقبت در حفظ امنيت ساختمان و واحدها. ب- نظافت راهروها و پله­ها، لابي، پاركينگها، آسانسور،پشت­بام، محوطه بيروني ساختمان و كليه مشاعات عمومي ساختمان. ج- برف­روبي حياط، راه عبوري پاركينگها و محوطه بيروني ساختمان در فصول سرد سال. د- آبياري باغچه ­ها و مراقبت از فضاي سبز ساختمان. ه- مراقبت از آسانسور ، تاسيسات گرمايشي و برقي و تجهيزات ساختمان. و- جمع­آوري كيسه زباله ساكنين از درب منازل در ساعت مشخص شده توسط مدير. ز- اجراي دستورات مديرساختمان.

ماده 37- سرايدار مكلّف است در ايام تعطيلات خصوصاً تعطيلات عيد نوروز به صورت تمام وقت در ساختمان حاضر بوده و نگهباني از ساختمان را بر عهده گيرد.

ماده 38- سرايدار مجاز به سكني دادن افرادي غير از افراد ذكر شده در قرارداد اجاره نمي­باشد.

ماده 39- سرايدار مجاز خواهد بود با هماهنگي و موافقت مدير در سال حداكثر به مدت ده روز و با معرفي فرد جايگزين به مرخصي برود.

ماده 40- مدّت قرارداد اجاره سرايدار سه ماه بوده كه در صورت رضايت مدير و ساكنين از عملكرد سرايدار براي دوره­هاي سه ماهه، توسط مدير قابل تمديد مي­باشد.

ماده 41- هر ساله در مجمع مبلغي جهت تقدير از زحمات سرايدار مشخص مي­شود كه در صورت رضايت مدير از عملكرد سرايدار به صورت ماهانه و از محل شارژ قابل پرداخت خواهد بود.

ماده 42- انجام فعاليتهاي شغلي سرايدار و حضور و غياب وي در ساختمان بايد با مدير هماهنگ شده به گونه­اي كه لطمه­اي به وظايف مندرج در ماده 36 وارد نشود.

ماده 43- انجام امور شخصي ساكنين جزء وظايف سرايدار نبوده و واگذاري امورشخصي ساكنين به سرايدار از قبيل نظافت منزل، نظافت اتومبيل، خريد و كمك در جابجايي وسائل و نظاير آن به شرط آنكه خدشه­اي به وظايف اصلي سرايدار وارد نكند و با توافق في­مابين طرفين جهت جبران زحمات سرايدار بلامانع خواهد بود.

ماده 44- سرايدار متعّهد مي­گردد در صورت عدم رضايت مدير از عملكرد وي حداكثر ظرف مدّت 15 روز نسبت به تخليه سوئيت سرايداري اقدام نمايد در غير اين­صورت موضوع از طريق مراجع قانوني و نيز به اجرا گذاشتن چك تضمين پي­گيري خواهد شد.

ماده 45- سوئيت سرايداري جزء مشاعات ساختمان بوده و تغيير كاربري آن به منظوري غير از سكونت سرايدار تنها منوط به اجماع تمامي مالكين ساختمان خواهد بود.

ماده 46- سرايدار مكلّف به رعايت مفاد اين مقرارت ، دستورات مدير و شئون اخلاقي و عرفي ساكنين ساختمان بوده و در صورت تخلّف از اين موارد،متناسب با موضوع جريمه­اي توسط مدير براي وي درنظر گرفته خواهد شد. فصل پنجم: نظم عمومي ساختمان

ماده 47- قرار دادن اشياء اضافي، گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگرو همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ساختمان و پاركينگ اختصاصي و همچنين نگهداري سگ، گربه، مرغ و خروس كلاً در تمامي قسمتهاي ساختمان (حتي در آپارتمان) ممنوع است.

ماده 48- گذاشتن كفش، دمپايي و جا كفشي در پشت درب آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.

ماده 49- تغيير شكل و رنگ درب آپارتمان به­گونه­اي كه موجب ناهماهنگي واحدها شود ممنوع است.

ماده 50- اين ساختمان صرفاً محل مسكوني بوده و هر گونه استفاده اداري و تجاري از آپارتمانها ممنوع است.

ماده 51- قراردادن كيسه زباله و سطل آشغال در پشت درب آپارتمان، ريختن زباله و آشغال در حياط و راهروها ممنوع است.

ماده 52- هر يك از واحدهاي ساختمان فقط و فقط داراي يك پاركينگ بوده ( و بالتبع مجاز به پارك تنها و تنها يك خودرو بوده) كه محل آن در صورت مجلس تفكيكي ساختمان مشخص شده و در ساختمان نيز با نصب پلاك معيّن گرديده است. پارك خودرو در غير از پاركينگ اختصاصي هر واحد و همچنين پارك خودرو در محلهاي مشاع درون پاركينگ (كه به منظور راحتي تردّد و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده است) ممنوع است.

ماده53- هر يك از واحدهاي ساختمان فقط و فقط يك واحد انباري داشته كه محل آن در صورت مجلس تفكيكي ساختمان مشخص شده و در زير زمين ساختمان نيز با نصب پلاك معين گرديده است.قراردادن اشياءدر غير از انباري اختصاصي هر واحد و همچنين در پاركينگ و مشاعات عمومي ممنوع است.

ماده 54- انباري مشخص شده در صورت­مجلس تفكيكي ساختمان با شماره 9 به عنوان محل مشاع متعلق به همه ساختمان بوده و مختص استفاده ورزشي و يا استفاده به طريقي كه مجمع عمومي معين مي­نمايد مي­باشد.ترتيب استفاده از اين محل تابع مصوبات مجمع خواهد بود.

ماده 55- انباري واقع در زير پله زير زمين محل قرار دادن وسائل سرايدار بوده و فضاهاي اضافي در اتاقك آسانسور در پشت­بام و اتاق تاسيسات در پاركينگ صرفاً جهت قراردادن وسائل مرتبط با ساختمان خواهد بود. ماده 56- اسباب­كشي و حمل مصالح ساختماني و نخاله­هاي ناشي از تعميرات با آسانسور ممنوع بوده و سرايدار مكلّف به ممانعت از انجام اين عمل خواهد بود.

ماده 57- استفاده اختصاصي از برق عمومي به هر منظور، ميزان و مدّتي ممنوع بوده و سرايدار مكلّف به ممانعت از انجام اين عمل خواهد بود.

ماده 58- درصورت تعميرات ساختماني و بنّايي لازم است هماهنگي لازم با سرايدار جهت نظافت فوق­العاده ساختمان انجام شود. بديهي است جبران زحمات اضافي سرايدار در اين خصوص بر عهده واحد مذكور خواهد بود.

ماده 59- در ميهمانيهاي شبهاي غير تعطيل بعد از ساعت 22 و در شبهاي تعطيل بعد از ساعت 24 رعايت سكوت كامل ساختمان (چه از جهت صداي ميهمانان و چه از لحاظ صداي موسيقي) الزامي است.

ماده 60- استفاده از پاركينگ جهت برگزاري مجالس اختصاصي ساكنين صرفاً با اجازه مدير و كسب رضايت تمامي ساكنين امكان­پذير خواهد بود. در اين­صورت جهت جبران هزينه­هاي تحميلي به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت گردد. تبصره 8-برگزاري مجمع عمومي ساختمان در محل پاركينگ از ماده فوق مستثني است.

ماده 61- قراردادن اشياء و آسيب رساندن به پوشش عايق كف پشت­بام (ايزوگام) ممنوع است و در صورت اين اتّفاق جبران هزينه­هاي تعميرات بر عهده واحد آسيب زننده مي­باشد.

ماده 62- زمان بازنمودن و بستن شيرهاي رادياتور در شوفاژخانه به ترتيب 20 مهر هر سال و 20 فروردين ماه مي­باشد. تغيير اين زمان بر اساس درجه حرارت هوا بر عهده مدير است. فصل ششم: متفرقه

ماده 63- اجراي اين مقررات براي تمامي ساكنين و مالكين ساختمان الزامي است.

ماده 64- مدير مكلّف است اين مقررات را به هر يك از مالكين يا ساكنين جديد ساختمان ابلاغ نمايد. همچنين هر يك از مالكين پيش از اجاره يا فروش ملك خود موظف است اين مقررات را به مستاجر يا خريدار ملك اعلام نمايد.

ماده 65- بديهي است قوانين و مقررات مصوب كشور مافوق اين مقررات بوده و هر ميان اين مقررات و قوانين مصوب كشور تناقضي ايجاد گردد ملاك قوانين مصوب كشور خواهد بود.